2013全国土地估价师资格考试辅导与练习土地估价案例与报告(第6版）（名师权威辅导，考点一网打尽，真题实战演练畅销经典，传递备考正能量！） 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

　　本丛书根据全国土地估价师资格考试教材和考试大纲编写而成，分为五册。本分册包含大纲要求、重要考点、典型答疑、例题分析、强化训练。本书在特别突出历年考题考查范围的基础上，涵盖了*考试知识点，紧握考试动向；既体现大纲精神，又有所创新。所选试题具有很强的实践性和针对性，便于读者在检查学习效果的同时，有的放矢地进行复习。本书适合参加2013年全国土地估价师资格考试的考生使用。

章　宗地估价——土地估价程序

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第二章　土地估价事项确定的内容

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第三章　土地估价对象资料收集

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第四章　土地估价分析和估价方法选择

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第五章　土地估价报告撰写与审核

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第六章　常见目的下的土地估价

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第七章　常见用途土地估价

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第八章　土地分等?城镇土地分等

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【强化训练】

第九章　土地分等?农用地分等

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第十章　土地定级?城镇土地定级

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第十一章　基准地价评估

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第十二章　城市土地路线价评估

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第十三章　城市地价动态监测

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第十四章　征地区片综合地价的评估

　【大纲要求】

　【重要考点】

　【典型答疑】

　【例题分析】

　【强化训练】

第十五章　历年真题及解析

模拟试题一

模拟试题二

模拟试题三

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　　章　宗地估价——土地估价程序

　　【大纲要求】

　　(一)考试目的

　　测试应考人员对宗地估价的程序、内容的掌握程度

　　(二)考试范围

　　（1）宗地估价基本程序及内容

　　（2）宗地估价程序之间的逻辑关系

　　(三)考试基本要求

　　掌握：宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求

　　熟悉：宗地估价程序之间的逻辑关系

　　【重要考点】

　　一、土地估价业务获取的途径

　　1．政府委托。

　　2．企业或个人委托。

　　3．自有自估。

　　二、土地估价业务受理及应注意的问题

　　1. 签订正式的估价合同，明确双方权利与义务。

　　2.  弄清土地权属状况、他项权利状况。

　　3.  明确土地估价的目的、对象、用途、面积。

　　4.  了解委托者的要求，对不合理要求作出解释。

　　把估价质量放在首位，把避免技术质量风险作为关键。同时对委托方不合理要求应认真解释，确保估价结果客观公正。

　　5.  注意适应国际规范。

　　6.  注意提供增值服务。

　　三、土地估价委托协议(合同)的主要内容

　　1．委托方(甲方)、受托方（乙方）的名称，必须是双方的全称。

　　2．评估对象：指评估标的的具体范围(具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。如果评估对象为多项，可列表说明)。

　　3．评估目的：应注明此项评估是为了满足委托方的何种需要，如抵押贷款、上市、转让、课税、诉讼等等。

　　4．评估基准日：说明估价结果对应的日期，具体到某年某月某日。

　　5．评估时间：出具评估报告书的时间。

　　6．甲方向乙方提供估价所需资料及对资料真实性、合法性的承诺。

　　7．报告使用范围：该使用范围应与评估目的相对应，要注明评估报告仅供委托方为评估目的使用，申明评估报告书的使用权为委托方所有，解释权归评估机构，未经估价机构同意，不得向他人提供和公开或肢解评估报告。

　　8．评估费的收取：要写明评估费收取的金额、收取的时间和收取的方式。

　　9．合同有效期：在合同中应写明除双方同意解除合同外，合同的有效期应为完成评估报告书且委托方支付完评估费后，为其合同终止时间。

　　10．违约责任：在合同中应写明双方违约应承担的责任，应赔偿的损失及产生争议的解决办法。

　　11．双方的权利、义务：明确委托方的义务是配合评估机构的工作和提供有关的资料，并保证资料的真实性和合法性，及时支付评估费。评估机构的义务是在约定的时间出具报告书，并为委托方保守商业秘密。

　　12．争议解决：争议解决的办法有协商、仲裁、诉讼。

　　13．签合同的时间、地点、人物及印章。

　　四、土地估价业务受理

　　1．土地使用权出让评估。

　　2．土地使用权转让评估。

　　3．土地征用、征收、征购或拆迁补偿评估。

　　4．土地使用权或其他土地权利的抵押评估。

　　5．土地收益权质押评估。

　　6．确定相关税费涉及的土地评估。

　　7．以土地使用权作为出资或合作条件入股企业评估。

　　8．为企业改制进行的土地评估。

　　9．为企业会计处理或出具财务报告需要进行的土地评估(如土地评估入账计提减值准备等)。

　　10．为金融不良资产转让而进行的土地评估。

　　11．法律诉讼涉及的土地评估。

　　12．城镇基准地价评估。

　　13．城市地价动态监测。

　　14．农用地分等定级与估价。

　　15．征地区片综合地价及统一年产值测算。

　　16．其他经济或整个行为涉及的土地评估。

　　五、确定估价对象

　　估价对象是指对待估宗地土地位置、范围、用途权属等状况的综合描述，包括如下内容：

　　1．土地位置；

　　2．土地范围；

　　3．土地类型的界定内容；

　　4．土地权利状况的界定内容。

　　六、确定土地估价目的

　　(一) 常见的土地估价目的

　　1．以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估。

　　2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价。

　　3．以土地使用权抵押为目的的估价。

　　4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价。

　　5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价。

　　6．以城市地价动态监测为目的的土地估价。

　　7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价。

　　8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价。

　　9．以司法鉴定为目的土地估价。

　　(二) 土地估价报告的使用方向

　　1．基本的使用方向：保证税负的公平性，为税收服务。

　　2．为土地出让、转让、抵押、企业以土地作价入股等交易提供依据。

　　3．为土地征用、征收、拆迁、补偿等提供依据。

　　4．为解决司法纠纷服务。

　　5．为涉及土地的遗产、家产分割、赠与等提供依据。

　　七、界定土地价格定义

　　土地价格定义应当明确6点，即土地用途（实际的、设定的）、权利、开发程度（实际的、设定的）、期日、利用情况（现状的、规划的）、价格类型。

　　(一) 土地价格对应权利的内涵

　　1．土地使用权价格。

　　常见的土地使用权价格是对企业改制、出让、转让等的评估。

　　2．土地抵押权价格。

　　对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押权价格由金融机构自行确定(如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等)。

　　3．土地租赁权价格。

　　对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。

　　(二) 土地利用现状及设定

　　利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建筑物、构筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。

　　(三) 土地使用年限及设定

　　1．土地使用年限的概念。

　　土地使用年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。

　　2．土地使用年限的设定。

　　根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，确定不同用途土地使用权出让年限。

　　(四) 估价期日的设定

　　1．估价期日的概念：估价期日是指与估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。

　　2．估价期日的设定：由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。在估价中，一般以接受委托或现场调查之日作为估价期日。

　　八、土地估价中特别事项的内容与一般界定方式

　　土地估价中特别事项如下：

　　1．在计算土地价值时有无扣除相关费用，如拆迁补偿费、安置费用等；

　　2．土地证登记面积与出让合同不一致，登记面积与附图面积不一致，登记面积中含市政待征地等情况的处理，评估时终面积的确定在报告需要特殊说明的事项中说明依据；

　　3．在现有的产权资料中依据有效的产权资料；

　　4．对产权不完善(未取得产权证，但有用地批准文件或出让合同，或土地证未及时变更名称等)、土地利用条件(无规划条件)等估价对象基本状况不明确时的技术处理；

　　5．在现有的产权资料中依据有效的证明文件说明产权关系；假设相应的条件，并尽可能符合土地所在区域的有关规定；

　　6．特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊情况处理，在报告需要特殊说明的事项中说明依据。

　　【典型答疑】

　　1．土地估价业务获取的途径有哪些？怎样分类？

　　答：根据土地估价业务获取的途径分为政府委托、企业或个人委托、自有自估。根据土地估价业务获取的方式有被动接受、主动争取、自有自估。这是两种分类方法，大家应注意区别。

　　2．政府委托进行土地估价的主要内容是什么？

　　答：政府为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进行估价；为了公示等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价；为了出让土地，可能委托评估出让底价等。

　　3．企业或个人委托进行土地估价的主要内容是什么？

　　答：委托估价者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他们可能出于一切经济活动的需要，例如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等，对土地进行估价，也可能出于法律诉讼的需要，需要委托评估。

　　4．自有自估进行土地估价主要内容是什么？

　　答：自有自估对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，并且这种估价结果对外一般不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数，因此，估价任务的主要来源是前两个，即政府委托；企业或个人委托。

　　5．根据土地估价业务获取的途径，土地估价还应当有哪些内容？

　　答：根据土地估价业务获取的途径还可以分成被动接受、主动争取、自有自估。

　　6.签订正式的估价合同主要目的是什么？

　　答：证明双方权利、义务，以保证合作顺利，减少争议，同时也约定了估价师的任务和工作时限。

　　7.弄清土地权属状况、他项权利状况对于土地估价有何意义？

　　答：土地的权属状况，如权利类型、合法年期、土地他项权利状况等都对土地价格有重要影响，弄清土地权属状况、他项权利状况，是确保合法评估，合理确定价格的前提。

　　8.明确土地估价的目的、对象、用途、面积，对于土地估价有何意义？

　　答：只有弄清土地估价的目的、对象、用途、面积等，才能正确选择估价方法和技术路线，明确估价的任务、要求，确保评估工作的顺利完成。

　　9.土地估价如何提供增值服务？

　　答：估价师应本着热情服务的工作态度，对委托方提出要求和估价作业所需要的各种手续应尽量代为办理。要保证估价业务的质量，估价师应发挥专业技术优势，提供相关咨询服务，或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势，帮助代为办理抵押登记，完善土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务，一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同，另一方面，也可以增加相应的收入。

　　10.土地估价为什么要注意适应国际规范？

　　答：国际上很多国家均设有估价师制度，如亚洲的日本、韩国及欧洲的英国等。我国地产市场刚刚发育，土地估价起步较晚，而随着经济体制改革和扩大对外开放，设立“三资”企业以及股份公司在海外上市等，都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可，因此估价报告已不仅限于国内使用，估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量，以适应估价工作日益国际化的要求。

　　11．土地位置描述应包括哪些内容？

　　答：土地位置描述包括地产坐落位置、街道、街坊、地号、门牌号。一般采用文字描述、表格、示意图表示。土地位置的描述应当真实、客观、准确。

　　12．土地范围的界定与描述内容有哪些？

　　答：土地范围的界定与描述内容包括面积、四至、地籍图号、宗地号、土地等级等。

　　13．土地类型主要有哪些？

　　答：土地类型主要有：① 居住用地；② 工业用地；③ 教育、科技、文化、卫生、体育用地；④ 商业、旅游、娱乐用地；⑤

综合或其他用地。

　　14．土地权利状况的界定内容有哪些？

　　答：土地权利状况，要说明待估宗地的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。

　　包含内容：

　　（1）

估价基准日的土地使用权性质为国有或集体所有，土地取得方式有划拨土地或出让土地、租赁土地、以地作价入股、出资、授权经营土地等；

　　（2） 是否存在他项权利，若有，需表述；

　　（3） 出让土地说明土地证载使用年限(起止日)和剩余年限(估价基准日至截止日)；

　　（4）

权属来源描述，包括首次用地批文、初始登记、变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权(划拨、出让)一览表；

　　（5） 土地证或权属证明编号。

　　15.土地估价结果报告的限制条件有哪些？

　　答：土地估价报告的使用前提有严格限制，土地估价报告的使用范围应在委托合同中列明。委托方使用土地估价结果报告的限制条件如下：

　　（1） 必须在有效期内使用，超过有效期必须进行调整或重新评估；

　　（2） 必须在估价的假设条件成立的情况下使用，假设条件不成立，估价报告的评估结果也无效；

　　（3） 必须完整地使用，不能断章取义，不能肢解报告；

　　（4） 只供委托方本次的评估目的使用，不得用于其他目的，因为不同的评估目的，有不同的评估结果；

　　（5） 只供委托方本次的评估目的使用和报送有关部门，不得公开发表或刊登。

　　16.有效使用年限如何界定？

　　答：有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者出让年限减去已使用年限。

　　17.我国地价体系包括哪些内容？

　　答：我国建立了基准地价、标定地价、宗地地价及城市地价动态监测系统等地价体系。

　　18.签订土地估价委托协议的重要性是什么？

　　答：（1） 委托协议是土地估价委托关系建立的法律文书，是估价委托事项履行的法律依据；

　　（2） 明确土地估价双方权利与义务，防止出现纠纷；

　　（3） 维护双方的合法权益，降低估价收益风险；

　　（4） 检查土地估价委托事项是否完成的依据。

　　【例题分析】

　　1．以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中属于行业标准的是（　　）。

　　A.《城镇土地分等定级规程》B．《农用地分等规程》

　　C.《土地估价报告规范格式》D．《城市地价动态监测技术规范》

　　E.《农用地估价规程》

　　【答案】　BDE

　　【解析】　行业标准包括：《农用地分等规程》《农用地定级规程》《农用地估价规程》《城市地价动态监测技术规范》。A选项作为国家标准，不属于行业标准。C选项属于技术标准。

　　2．我国的地价体系是以(　　)为基础的。

　　A.基准地价B.标定地价C.宗地地价D．路线价

　　E.楼面地价

　　【答案】　ABC

　　【解析】　我国建立了基准地价、标定地价、宗地地价，城市地价动态监测系统等地价体系。

　　路线价是一种估价方法，不属于地价体系范畴。

　　【强化训练】

　　一、单项选择题

　　1.时效是向委估者承诺的工作期限，一般应由（　　）。

　　A.估价机构制定B.估价机构和委估者双方商定

　　C.委估者制定D.以上都不是

　　2.评估基准日即评估作业日期，通常精确到（　　）。

　　A.某年B.某年某月C.某年某月某日D.以上都不是

　　3.估价机构应和委估者签订估价合同书，明确双方的权利、义务，以保证双方合作顺利，减少争议，同时也以（　　）形式规定了估价师的任务和估价时限。

　　A.公证B.口头约定C.协议D.协商

　　4.在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，（　　）问题一直是核心问题和前提条件。

　　A.土地政策B.地价C.地价体系D.地价标准

　　5.下列不属于土地业务范围的是（　　）。

　　A.土地收益权质押评估B.代为办理土地转让手续

　　C.法律诉讼涉及的土地评估D.征地区片综合地价及统一年产值测算

　　二、多项选择题

　　1.争议解决的办法有（　　）。

　　A.协商B.仲裁C.调解D.诉讼

　　E.私下解决

　　2.估价合同书（　　）。

　　A.必须到公证机关公证B.可以由双方协商签订

　　C.不用到公证机关公证D.通过法律途径签订

　　E.按照规定的制式填写

　　3.有估价能力者对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并且自己进行估价，这种估价结果（　　）。

　　A.对外不具有法律效力B.对外具有法律效力

　　C．仅供自己掌握D．供大家参考

　　E.是商业活动中的重要策略

　　4．签订土地估价委托协议的重要性是（　　）。

　　A．估价委托的法律依据B．明确土地估价双方权利与义务

　　C．消除争议D．降低估价收益风险

　　E.避免违约责任

　　5．下列属于估价业务的服务内容的有（　　）。

　　A．提供估价报告B．帮助代为办理抵押登记

　　C．代为办理转让手续D．提供相关咨询服务

　　E．围绕业务的相关经济活动

　　6．估价业务的主要来源是（　　）。

　　A．政府委托B．企业委托C．个人委托D．自有自估

　　E．委托估价

　　7.土地估价业务获取的途径有（　　）。

　　A．政府委托B．企业委托C．个人委托D．自有自估

　　E.公益事业委托估价

　　8．下列说法正确的有（　　）。

　　A．委托估价者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是

　　B．委托估价者必须是土地的占有者或者使用者

　　C．委托估价者可能出于一切经济活动的需要对土地进行估价，也可能出于法律诉讼的需要委托评估

　　D．委托估价者是出于一切经济活动的需要对土地进行估价，不是出于法律诉讼的需要进行委托评估

　　E.委托估价者必须是土地的租赁者

　　9．在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于国家标准的有（　　）。

　　A．《农用地估价规程》B．《城镇土地分等定级规程》

　　C．《农用地定级规程》D．《城镇土地估价规程》

　　E．《土地估价报告规范格式》

　　10．在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于行业标准的有（　　）。

　　A．《农用地估价规程》B．《城镇土地分等定级规程》

　　C．《农用地定级规程》D．《农用地分等规程》

　　E．《土地估价报告规范格式》

　　11．在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，不属于技术标准的有（　　）。

　　A．《城镇土地分等定级规程》B．《农用地定级规程》

　　C．《城镇土地估价规程》D．《农用地分等规程》

　　E．《土地估价报告规范格式》

　　【参考答案】

　　一、单项选择题

　　1．B2．C3．C4．B5．B            

         二、多项选择题

　　1．ABD2．BC3．AC4．ABD5．ABDE6．ABCE7．ABCD8．AC9．BD10．ACD11．ABCD

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前言

全国土地估价师考试是中华人民共和国国土资源部为了加强土地估价专业队伍建设，提高土地估价人员素质和执业水平，根据《城市房地产管理法》《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法规设置的专门针对土地估价从业人员的专业考试。

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本丛书旨在发挥正确的导向作用，帮助广大考生迅速提高考试能力、顺利通过全国土地估价师资格考试。由于编写水平有限，书中难免有不足之处，恳请广大读者批评指正。

另外，在编写本书过程中，编者参考和引用了一些相关专业书籍的观点或内容，在此谨致谢忱！

编者

2013年3月

书籍介绍

《华中建筑考试•全国土地估价师执业资格考试辅导与练习:土地估价案例与报告(第6版)(2013)》包含土地估价基础知识及相关考点介绍、模拟练习题和历年真题。对具有一定难度的习题进行辅导，使考生深刻理解和掌握知识点；模拟练习题为考生在掌握知识点后有针对性地练习并检查复习效果提供参考；历年真题给考生最直接的考场感受。《华中建筑考试•全国土地估价师执业资格考试辅导与练习:土地估价案例与报告(第6版)(2013)》旨在发挥正确的导向作用，帮助广大考生迅速提高考试能力、顺利通过全国土地估价师资格考试。