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　　《房地产业经营管理与法律问题实务全书》收集了中国房地产管理常用的工具，包括各种房地产管理的表格、流程、岗位职责、制度、管理策略以及常见法律问题和法律制度的解释等，供读者参考。全书内容简单明了，让人一看即懂，拿来就可以用，有很高的借鉴价值和实用价值。对于新兴房地产公司和所有房地产企业管理人员来说，本书是一本案头的好书，它可以帮助房地产从业人员在管理上有理可依、有据可循。

总体来说，本书具有以下三大特点：

1.文本权威：本书所参考的内容包括法律条文的解读在内，均为现行有效标准材料和法律法规，对于已经废止或修改的法律条款也做了具体的说明，具有很强的权威性。

2.实用性强：本书在科学设计房地产经营管理各环节的基础上，更加侧重管理的实际操作性和可行性，真正将重心放在了解决管理的实际问题上，而且将重要的、难度较大的知识点设置得更加精练、易懂，具有很强的适用性。

3.针对性强：由于房地产经营管理的各个环节十分复杂，往往“牵一发而动全身”，所以，本书特将具有针对性、疑难的章节单独列出，方便房地产开发企业和相关从业人员、研究人员对症下药，实现针对性、精细化管理。

　　目录

　　部分 土地产权制度和开发土地的获取

　　章 房地产开发土地使用权制度和法律体系

　　一、我国现行房地产土地政策和制度说明

　　二、我国土地所有权细则说明书

　　三、我国土地使用权制度说明书

　　四、我国土地登记制度说明书

　　五、我国房地产相邻权细则说明书

　　六、我国房屋所有权的权能说明书

　　七、我国土地用途管制制度说明书

　　八、我国房地产法律体系细则说明书

　　九、我国土地登记的内容和基本程序

　　十、国有土地有偿使用费的规定

　　十一、各级土地主管部门的权限说明书

　　【典型案例】划拨土地使用权转让纠纷案

　　第二章 土地使用权的获取与拆迁安置

　　一、房地产开发企业获取土地使用权的途径

　　二、以招标方式获得土地使用权的程序

　　三、国有土地使用权转让的程序

　　四、农村集体土地征收的条件与特点

　　五、征收农村集体土地应遵守的基本原则

　　六、征收农村集体土地的基本程序

　　七、城市房屋拆迁工作的基本程序

　　八、房屋拆迁补偿安置的规定

　　九、国有土地使用权出让合同范本

　　【典型案例】非法征收集体土地致养鸭厂受损失补偿案

　　第三章 获取建设用地使用权的法律风险防控

　　一、出让土地使用权的法律风险及防范

　　二、划拨土地使用权的法律风险及防范

　　三、土地使用权抵押贷款的法律风险

　　四、土地使用权抵押贷款的风险防范

　　五、集体土地使用权租赁的法律风险及防范

　　【典型案例】以股权转让方式获取土地使用权引发的纠纷

　　第二部分 项目规划设计和报建管理

　　章 房地产项目立项和可行性分析

　　一、房地产开发项目的立项及其审批

　　二、房地产项目开发建议书的编制

　　三、房地产项目可行性研究报告的内容

　　四、房地产项目可行性研究工作程序

　　五、房地产开发城市选择应考虑的因素

　　六、房地产开发地段选择应考虑的因素

　　【典型案例】某房地产项目转让引发的纠纷

　　第二章 房地产项目设计规范化管理

　　一、项目规划设计管理制度

　　二、房地产项目设计规范化程序

　　三、设计阶段质量控制规范化程序

　　四、项目设计进度控制程序

　　五、规划设计方案评估规范化程序

　　六、施工图纸会审管理规范

　　七、工程设计变更管理规范

　　八、工程设计变更管理程序

　　九、工程委托设计合同书范本

　　【典型案例】合同双方变更设计图纸引起的责任分担纠纷案

　　第三章 房地产项目规划和设计行政审批

　　一、房地产规划审批的程序

　　二、建设用地规划许可证的办理

　　三、建设工程规划许可证的办理

　　四、建设项目可行性研究报告的审批

　　五、《建设项目选址意见书》的核发

　　六、建设项目规划设计方案审定程序

　　七、项目规划总图审查程序

　　八、规划报建图纸审查程序

　　九、项目施工图纸审查程序

　　十、项目施工报建审查程序

　　十一、与市政设施接驳的程序

　　【典型案例】土地规划部门违规审批引起的诉讼

　　第四章 项目规划建设法律规范和风险防控

　　一、住房建筑面积规划设计法律规范

　　二、住宅楼架空层规划建设法律规范

　　三、住宅容积率规划建设法律规范

　　四、建设工程勘察设计合同法律风险防范

　　五、项目规划设计阶段成本法律风险防范

　　六、预售商品房设计变更法律风险防范

　　【典型案例】住宅架空层权属问题引发的纠纷

　　第三部分 房地产项目招投标和施工管理

　　章 房地产项目开发招标和投标

　　一、房地产公司建设工程招标管理制度

　　二、房地产建设工程招标的方式和招标机构

　　三、编制常用招标文件的标准

　　四、工程勘察设计招投标工作程序

　　五、工程施工招投标工作程序

　　六、工程装饰装修招投标程序

　　七、工程监理招投标工作程序

　　八、设备物资采购招投标程序

　　九、前期物业招投标工作程序

　　十、房地产企业招标书范本

　　【典型案例】某房地产公司建设工程“黑白合同”纠纷案

　　第二章 施工招标与工程施工行政审批

　　一、房地产建设工程消防设计监督和审核

　　二、房地产建设工程城市绿地率审批

　　三、房地产建设人民防空工程审批

　　四、房地产建设工程环境保护审批

　　五、房地产工程地震安全性及抗震设防审批

　　六、房地产建设工程质量监督审批

　　七、房地产建设工程施工安全监督审批

　　【典型案例】两家房地产开发企业非法转包纠纷案

　　第三章 房地产项目施工质量和安全管理

　　一、房地产建设工程承包人管理制度

　　二、房地产建设工程技术质量管理规范

　　三、房地产建设工程质量管理工作程序

　　四、房地产建设工程施工质量控制方法及措施

　　五、房地产建设工程施工进度控制管理规范

　　六、房地产建设工程进度控制程序

　　七、施工安全事故预防措施

　　八、施工安全事故处理的方法

　　九、建设工程安全管理制度

　　十、项目施工合同管理制度

　　十一、项目工程施工合同范本

　　【典型案例】某建设工程施工合同质量纠纷案

　　第四章 房地产项目竣工验收与交付

　　一、建设工程阶段验收管理制度

　　二、建设工程竣工验收管理制度

　　三、建设工程阶段性验收和竣工验收的方法

　　四、隐蔽工程的验收和相关责权

　　五、建设工程竣工验收报告书的内容

　　六、建设工程竣工验收备案的程序

　　七、建设工程交付使用的程序

　　八、建设工程文件归档的内容和管理要求

　　九、新建住宅使用说明书范本

　　【典型案例】隐蔽工程未及时检验致停工损失纠纷案

　　第五章 项目招投标及施工法律问题和风险防范

　　一、建设工程转包的法律认定和法律后果

　　二、建筑工程竣工验收法律体系说明书

　　三、建设工程招投标法律风险防范

　　四、签订建设工程施工合同的法律风险防范

　　五、建设工程现场签证的法律风险防范

　　六、建设工程工期延误的法律风险防范

　　七、工程索赔的技巧与法律风险防范

　　【典型案例】施工合同中未约定通用条款引发的纠纷

　　第四部分 房地产市场营销和房地产交易

　　章 房地产销售过程管理

　　一、商品房预售条件的相关说明

　　二、商品房预售许可证的办理

　　三、商品房销售明码标价的规定

　　四、楼盘销售团队组建规范

　　五、商品房预售的程序及相关法律说明

　　六、房地产集中开盘认购的程序

　　七、个人购房如何按揭贷款

　　八、新商品房买卖合同范本

　　【典型案例】商品房认购协议纠纷案

　　第二章 房地产交易过程的控制

　　一、房地产转让的法律特征和条件

　　二、房地产转让原则说明书

　　三、房地产转让的基本程序

　　四、办理商品房产权证的程序

　　五、房产过户的程序和注意事项

　　六、房屋中介服务人员的权利和义务说明书

　　七、房地产转让合同范本

　　【典型案例】某房地产代销公司携房款潜逃案

　　第三章 房地产交易的法律问题和风险防范

　　一、商品房预售的法律特征

　　二、商品房认购协议的法律效力

　　三、预购商品房贷款抵押相关法律问题

　　四、房屋租赁的法律特征

　　五、房屋租赁条件法律说明书

　　六、商品房代理销售法律风险防范

　　七、预售商品房认购法律风险防范

　　八、签订购房合同的风险防范

　　九、购房合同的备案及其法律效力

　　十、住宅底商租赁法律风险防范

　　【典型案例】房产交易中“阴阳合同”引发的纠纷

　　第五部分 房地产企业财务管理

　　章 房地产开发筹资和融资管理

　　一、房地产开发资金筹集规划的内容

　　二、房地产开发资金筹集的主要方式

　　三、房地产开发融资方案选择策略

　　四、房地产开发融资方案选择制度

　　五、房地产开发融资的基本程序

　　六、房地产传统贷款信托融资模式

　　七、房地产企业融资工作管理制度

　　【典型案例】某房地产企业非法融资案

　　第二章 房地产企业流动资产和纳税管理

　　一、房地产企业财务管理制度

　　二、房地产企业财务预算的程序

　　三、房地产企业会计核算规范

　　四、财务分析工作程序

　　五、年度财务预算管理

　　六、房地产企业内部审计管理办法

　　七、房地产企业审计工作程序

　　八、房地产企业内部审计方案

　　九、房地产企业应缴纳的税收

　　十、项目开发前期需缴纳的费用

　　十一、房地产交易的有关税收

　　十二、房地产企业纳税的程序

　　十三、土地增值税清算的相关问题

　　【典型案例】某房地产企业偷税、漏税案

　　第三章 房地产企业财务管理法律问题和风险防范

　　一、房地产合作开发纳税性质认定和税务处理

　　二、房地产企业借款利息税务处理法律解读

　　三、土地增值税清算应注意的问题

　　四、房地产开发企业按揭贷款的法律风险防范

　　五、二手房交易避税常见的方式及风险

　　【典型案例】代建房屋纳税处理案

　　第六部分 房地产物业管理

　　章 物业服务管理

　　一、物业管理的基本运作程序

　　二、物业接管验收的步骤

　　三、业主入住的程序和标准

　　四、物业维修工岗位职责

　　五、物业维修工日程行为规范

　　六、物业客户报修工作程序

　　七、物业绿化工岗位职责

　　八、物业保洁员岗位职责

　　九、物业室内装修工作程序

　　十、物业供电、水、气处理程序

　　十一、物业公司处理住户投诉的程序

　　【典型案例】业主因物业服务质量下降拒付管理费引发的纠纷

　　第二章 物业安全管理

　　一、物业安全保卫管理制度

　　二、物业保安人员日常管理规范

　　三、住宅小区车辆管理制度

　　四、物业消防安全责任制度

　　五、电梯困人处理程序

　　六、物业重大事件报告与处置程序

　　七、打架斗殴处理程序

　　八、住户违章处理标准

　　【典型案例】物业服务合同与小区车辆安全纠纷案

　　第三章 物业管理法律风险防控

　　一、物业接管验收法律风险防范

　　二、物业服务合同法律风险防范

　　三、物业委托管理合同法律风险防范

　　四、物业服务收费法律纠纷及风险防范

　　五、物业公共安全管理法律风险防范

　　【典型案例】房屋中介公司租赁合同纠纷案

　　第七部分 房地产经营管理法律疑难问题解释

　　一、关于农村集体土地入市的法律解读

　　二、合作开发房地产合同的法律性质及效力认定

　　三、以公司股权转让方式转让土地使用权法律认定

　　四、关于缴纳住宅专项维修资金的法律解释

　　五、关于住宅小区车库权属的法律认定

　　附录

　　中华人民共和国城市房地产管理法

　　国有土地上房屋征收与补偿条例

　　中华人民共和国房产税暂行条例

　　人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　城市房地产转让管理规定

　　商品房销售管理办法

　　丁会仁，经济学博士，中国企业法律顾问，北京中会仁会计师事务所和北京中税仁税务师事务所主任，高级会计师、高级经济师、国际注册内部审计师，主要业务领域：税务审计、报表审计、合同管理、财务管理、营销管理、税务筹划。

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编辑推荐

　　《房地产业经营管理与法律问题实务全书》不但内容翔实、准确，更是突破了传统房地产开发管理类图书简单罗列各类工具的局限，真正从房地产经营管理各个环节和体系出发，全面、准确、有针对性地展示了房地产经营过程中所需要的重要工具和疑难法律问题。

前言

　　前言

　　目前，随着中国城市化的不断推进，我国正处于世界公认的城市化水平的高速发展阶段。我们的目标是：在2020年建成小康社会，城市化率将达55%～60%。那时我国城镇居民将增加到8亿～8.5亿，新增3亿多。我国的城市化进程在很大程度上将不断拉动住房需求的增长。这也就为我国的房地产业带来了新的更大的发展机遇。

　　但是，与我国房地产业的迅猛发展相比，城市用地供需矛盾也在不断加深，涉及房地产开发管理的相关法律纠纷也层出不穷。尤其是近几年，涉及房地产各环节的法律争议不仅成为开发企业之间、开发企业和购房者之间产生纠纷的焦点，也是房地产质量监管的重点和房地产企业管理的难点。这些问题不仅不利于保护购房者的合法权益，也不利于房地产经营企业在法治轨道上健康发展。

　　在近几年新的房地产开发管理法律和政策的推动下，在房地产开发管理中，如何实现科学化、有序化、规范化管理，如何实现房地产业健康发展，如何做好房地产开发中法律风险的防范，将是房地产开发企业和相关从业人员、购房者特别关注的问题。本书便是对房地产开发管理中常用的实用工具方法和为重要的、为常见的、出现的重大法律疑难问题做出的典型的解读与分析，并提出防范与化解之道，是大型复杂工程项目管理工具书之一。

　　本书共分为七部分，主要内容包括：房地产开发土地使用权的获取、房地产规划设计和报建、房地产招投标和施工、房地产市场营销和房地产交易、房地产企业财务管理、物业管理、房地产法律风险防范等方面的实用方法，以及房地产相关疑难法律问题解读等，从实践角度出发，向读者深入浅出地介绍了房地产经营环节中的相关知识和法律常识，对房地产开发企业和相关从业人员、购房者等具有较强的指导意义。本书所选取的房地产案例均为常见的、典型的且比较复杂的案件，并赋予相关法律文书对于案件的分析和论述的解读，对于读者具有较强的实用性和参考价值。

　　本书不但内容翔实、准确，更是突破了传统房地产开发管理类图书简单罗列各类工具的局限，真正从房地产经营管理各个环节和体系出发，全面、准确、有针对性地展示了房地产经营过程中所需要的重要工具和疑难法律问题。总体来说，本书具有以下三大特点：

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　　3.针对性强：由于房地产经营管理的各个环节十分复杂，往往“牵一发而动全身”，所以，本书特将具有针对性、疑难的章节单独列出，方便房地产开发企业和相关从业人员、研究人员对症下药，实现针对性、精细化管理。

　　在新一轮城镇建设高潮到来的今天，房地产企业一定能借着这股良好的势头保持健康、持续、高速的发展。在此，衷心希望本书能够为每一个房地产相关工作人员带去实用与便利的服务。